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Tipp des Monats Oktober 2013 Sven Sievers Steuerberater in Hamburg Schnelsen
Doppelte Probleme !
Versteckte Mängel bei dem Kauf eines Hauses
Diesmal geht es um die Problematik der versteckten Mängel bei dem Kauf eines Hauses, das vermietet werden soll.
Der eine oder andere Hausbesitzer kennt das Problem.
Man kauft eine Immobilie und entdeckt erst später versteckte Mängel, die aber schon beim Kauf vorhanden waren. Ob dieses absichtlich vom Verkäufer geschah, ist im Moment nicht von Belang.
In einem solchen Fall hatte das Finanzgericht (FG) Düsseldorf (22.12.2012 16 K 3136/12) zu entscheiden.
Hier hat der Käufer einer zu vermietenden Immobilie 500.000 Euro (80% Gebäude und 20% Grund und Boden) gezahlt und stellte im Nachhinein Schäden am Dach des Gebäudes fest.
Der Käufer hat sich zwar durch Verhandlungen mit Verkäufer auf eine Zahlung durch den Verkäufer in Höhe von 10.000 Euro geeinigt, doch hier kann schon das erste Problem entstehen.
Bei unglücklichen Fällen ist der Verkäufer nicht gewillt zu zahlen und es läuft evtl. auf ein gerichtliches Verfahren hinaus.
Im vorliegenden Fall hatte der Käufer aber tatsächliche Kosten von über 14.000 Euro und nach Einigung lediglich 10.000 Euro erhalten.
Das zweite Problem tritt dann bei der Steuererklärung auf.
Es gibt seit Jahren die steuerliche Regelung:
wenn man innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15% der Anschaffungskosten investiert, müssen diese Investitionen den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Somit werden die Kosten der Investition über 50 Jahre der Abschreibung verteilt und gelten nicht als direkte Kosten.
In den früheren Jahren wurden die Kosten für versteckte Mängel separat von anderen Renovierungskosten behandelt.
Bei diesem Fall wurden die Anschaffungskosten um die Zahlung des Verkäufers in Höhe von 10.000 Euro gekürzt, so dass auch die Bemessungsgrundlage für die 15% sank. Dadurch war Käufer mit Renovierungskosten und versteckten Mängeln über die 15% Grenze gekommen.
Eine Revision wurde zugelassen und der Fall jetzt dem Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 5/13 vorliegt.
Für alle Steuerpflichtigen die betroffen sind empfiehlt es sich, den Steuerbescheid durch Einspruch bis zum Abschluss der Verfahren offen zu halten.
Grundsätzlich sollte man, sofern es möglich ist, größere Renovierungskosten auf den Zeitpunkt von 3 Jahren nach dem Kauf zu verlegen. Dadurch steigt die Chance die Kosten sofort abzuziehen zu können und nicht auf 50 Jahre verteilen zu müssen.
Ihr Steuerberater Sven Sievers
Alle Steuertipps ab dem Jahr 2002 finden Sie auf http://www.stbsievers.de
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Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass zwischenzeitliche Änderungen im Steuerrecht die hier angegeben Hinweise außer Kraft gesetzt, oder eingeschränkt haben können.
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