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Anschaffungsnaher Aufwand Adieu ?   Steuerberater in Hamburg W. Gr√§fe   Tipp Oktober 2002

Was versteckt sich √ľberhaupt hinter dem Begriff "anschaffungsnaher Aufwand"?

Alle Steuerb√ľrger die keine Grundbesitz vermieten, brauchen jetzt nicht weiter zu lesen.

F√ľr die Personen, die innerhalb der letzten drei Jahre eine Immobilie gekauft und vermietet haben, bestimmte die bisherige Rechtsprechung, da√ü nahezu alle Reparaturkosten der ersten drei Jahre nach Anschaffung gesammelt und dem Kaufpreis des Geb√§udes (Eigentumswohnung) ohne Grund und Boden zugeschlagen wurden. Betrugen die Reparaturkosten innerhalb der ersten drei Jahre mehr als 15 % der Geb√§udeanschaffungskosten, so waren sie nicht mehr sofort abzugsf√§hig, sie wurden vielmehr den Anschaffungskosten des Geb√§udes hinzugerechnet und in der Regel mit 2 % abgeschrieben.

In mehreren neuen Urteilen hat sich dagegen der Bundesfinanzhof auf § 255 des Handelsgesetzbuches bezogen und macht die Sofortabschreibung von Renovierungskosten bzw. deren Aktivierung davon abhängig, ob die Art des gekauften Gebäudes verändert wird. Dabei werden zwei Fälle unterschieden

  1. Es wird ein leer stehendes bzw. unbewohnbares Gebäude erworben

hier sind in der Regel alle Renovierungs- und Reparaturkosten den Anschaffungskosten des Gebäudes zuzuschlagen und auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

  1. Es wird ein voll betriebsbereites und vermietetes Gebäude erworben, an dem später Renovierungsarbeiten erfolgen. Hier kann in der Regel davon ausgegangen werden, daß beim Zusammenfallen mehrerer Reparaturgewerke auch bei einem erworbenen betriebsbereiten Gebäude und auch nach Ablauf von drei Jahren keine sofort abzugsfähigen Reparaturkosten vorliegen, wenn in einer einheitlichen Maßnahme oder einem einheitlichen Plan die folgenden vier Gewerke gleichzeitig am Bau tätig werden. Es handelt sich dabei um
    1. Sanitärinstallation
    2. Elektroinstallation
    3. Heizungsanlage
    4. Fenster

In diesem Falle gilt:

Sind nur ein oder zwei Gewerke am Bau tätig, so handelt es sich immer um Erhaltungsaufwand.

Sind drei oder vier Gewerke am Bau t√§tig, so liegt Erhaltungsaufwand dann vor, wenn der urspr√ľngliche Zustand des Geb√§udes nicht wesentlich verbessert wurde.

Wurde er dagegen wesentlich verbessert, so liegen Anschaffungskosten vor, die nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden können.

Trickreiches Verteilen der Instandhaltungsarbeiten auf mehrere Jahre hilft √ľbrigens nicht, wenn man Ihnen nachweisen kann, da√ü ein einheitlicher Plan zu Beginn der Renovierungsarbeiten gefa√üt wurde.

Was folgt daraus?:

  1. Renovierungsarbeiten an neu gekauften Immobilien k√∂nnen als sofort abziehbare Erhaltungsaufwand angesetzt werden, wenn da√ü Geb√§ude urspr√ľnglich vermietet bzw. bewohnbar war und Renovierungsarbeiten gewisse Grenzen nicht √ľberschreiten.

(keine General√ľberholung)

  1. Gefährlich ist, wenn bei Gebäuden, die man schon im Eigentum hat, eine Generalsanierung stattfindet. Nach alter Rechtslage waren hier die Reparaturkosten voll absetzbar, nach neuem Recht ist der sofortige Abzug der Kosten nicht mehr selbstverständlich.

Sie sehen, das deutsche Steuerrecht wird durch neue Urteile immer wieder grundsätzlich verändert, deshalb ist es dringend erforderlich, daß Sie vor umfangreichen Reparaturarbeiten Kontakt mit Ihrem Steuerberater aufnehmen.

Gerade (am 20.11.2002) wurde bekannt, da√ü im Zusammenhang mit der Steuergesetzgebung ab 2003 die neuen Urteile nicht angewendet werden sollen. Wenn sich also die Regierung durchsetzten kann, soll es bei der bisherigen Behandlung des anschaffungsnahen Aufwandes verbleiben. Im Klartext hei√üt das: Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung sind Kosten f√ľr Renovierungen im gr√∂√üeren Umfang normalerweise nicht sofort abzugsf√§hig, sie sind den Anschaffungskosten des Geb√§udes zuzuschlagen und mit diesem (in der Regel mit 2 % j√§hrlich) abzuschreiben.

Wie sagt man doch so sch√∂n: Rinn in de Kart√ľffeln, rut ut de Kart√ľffeln.

Wir schaffen Klarheit ! Steuerberater Sven Sievers- Glißmannweg 7 - 22457 Hamburg -Telefon 040 559 86 50 -Fax 040 559 86 525



Wir weisen ausdr√ľcklich darauf hin, dass zwischenzeitliche √Ąnderungen im Steuerrecht die hier angegeben Hinweise au√üer Kraft gesetzt, oder eingeschr√§nkt haben k√∂nnen.

©opyright 2003 by Steuerberater W. Gr√§fe, Hamburg